Izgradnja poslovnih i stambenih objekata najčešće se finansira putem kredita ili zajmova. Investitori koji pribavljaju finansijska sredstva za izgradnju objekta, redovno, u svrhu obezbjeđenja urednog vraćanja kredita (ili zajma) zalažu zemljište na kome će se objekat graditi.
Kada se zemljište založi, odnosno optereti hipotekom, prema načelu ekstenzivnosti, po automatizmu dolazi do proširenja hipoteke i na građevinski objekat koji se na njemu gradi. Naime, prema ovom načelu, hipotekarni povjerilac ima založno pravo na zemljištu i svemu onome što je sa njim u trajnoj vezi (što znači i na objektu koji se na njemu nalazi, bez obzira na stepen izgrađenosti, kao i na svemu onome što je ugrađeno u objekat).
S tim u vezi, ukoliko investitor ne bi uredno vraćao kredit, pa banka kao hipotekarni povjerilac pokrene postupak izvršenja na založenom zemljištu, otvaraju se dva važna pitanja na koja ćemo u nastavku teksta dati odgovor:
- kakav je položaj kupaca pojedinih stanova u objektu koji će se graditi na založenom zemljištu i
- kakav je položaj hipotekarnih povjerilaca (banaka) koji su kreditirali kupovinu tih stanova (i ugovorile hipoteku na stanovima u izgradnji).
Položaj kupca stana u izgradnji kada hipotekarni povjerilac “aktivira” hipoteku na zemljištu
Ako investitor ne bi uredno otplaćivao kredit kojim finansira izgradnju objekta, banka u čiju korist je uspostavljena hipoteka na zemljištu bi svoja potraživanja prema njemu mogla ostvariti pokretanjem izvršenja na hipotekovanoj nepokretnosti. U tom slučaju, predmet izvršenja bi bilo zemljište zajedno sa objektom u izgradnji koji se nalazi na zemljištu, nezavisno od toga što su pojedini posebni dijelovi objekta (stanovi, poslovni prostori i garaže) već prometovani. Dakle, ukoliko bi banka pokrenula izvršenje na hipotekovanoj nepokretnosti, rješenje o namirenju bi se odnosilo na založeno zemljište ali i na objekat (jer se hipoteka proteže i na njega).
Pravni položaj kupaca stanova u izgradnji u ovom slučaju je vrlo nepovoljan jer oni sve do okončanja gradnje, upisa i diobe (etažiranja) objekta nemaju mogućnost da se uknjiže kao vlasnici stanova, već samo imaju mogućnost zabilježbe postojanja prava iz ugovora o kupoprodaji stanova u izgradnji. O tome smo detaljnije pisali u članku Kupovina stana u izgradnji.
Stoga, ukoliko bi u ovom periodu došlo do izvršenja na zemljištu (i objektu u izgradnji), kupci stanova u izgradnji bi svoja prava prema investitoru (prodavcu stana) mogli ostvarivati jedino pokretanjem parničnog postupka, odnosno isticanjem zahtjeva za povraćaj datog, zatezne kamate i naknadu štete. Međutim, pitanje je koliko bi se u tom slučaju mogli naplatiti, jer činjenica da investitor nije uredno vraćao kredit govori da je u finansijskoj krizi i upitno je da li uopšte ima sredstva iz kojih bi se povjerioci (u ovom slučaju kupci stanova u izgradnji) mogli naplatiti.
Odnos hipoteke na zemljištu i hipoteke ugovorene na pojedinim stanovima u izgradnji
Još jedno značajno pitanje je šta dešava sa hipotekama koje su ugovorene za pojedine stanove (poslovne prostore ili garaže) u izgradnji, ukoliko banka u čiju je korist ugovorena hipoteka na zemlištu, aktivira ovu hipoteku dok je objekat još u fazi izgradnje.
U ovom slučaju imamo konkurenciju uknjižene hipoteke na zemljištu u korist banke koja je finansirala izgradnju objekta (koja se proteže i na objekat u izgradnji koji se nalazi na zemljištu) i hipoteka koje su ugovorene prilikom odobravanja kredita za kupovinu pojedinih stanova (ili drugih posebnih dijelova objekta) u izgradnji.
Za razliku od banke koja ima hipoteku na zemljištu, banka koja je odobrila hipotekarni kredit za kupovinu stana u izgradnji nema mogućnost upisa hipoteke na stanu (jer stan još ne postoji), već samo ima pravo upisa zabilježbe prvenstvenog reda založnog prava (hipoteke). Stoga, sve dok objekat nije završen, izvršenje na posebnom dijelu objekta u izgradnji nije pravno moguće, jer se kupac posebnog dijela objekta u izgradnji ne može upisati kao titular prava svojine na tom dijelu, pa bi takvo rješenje o izvršenju bilo nesprovodivo.
Dakle, banka koja je odobrila kredit za kupovinu stana u izgradnji, sve dok objekat ne bude završen, formalnopravno nema mogućnost “aktiviranja” ove hipoteke (ne bi mogla protiv dužnika pokrenuti izvršenje na hipotekovanom stanu). Svoja prava prema kupcu stana koji ne bi uredno vraćao kredit za kupovinu stana u izgradnji, banka bi mogla ostvariti tužbom u parničnom postupku (tražiti povrat datog sa kamatama) ili eventualno, aktivirati neko drugo ugovoreno sredstvo obezbjeđenja.
Evidentno je da u situaciji kada investitor založi zemljište prije izgradnje objekta, ne postoji dovoljna pravna zaštita kupca stanova (ili drugih posebnih dijelova nepokretnosti) u izgradnji, kao ni hipotekarnih povjerilaca koji su finansirali kupovinu tih stanova.
Sporazum između banke, investitora i kupca stana u izgradnji
U praksi se ova situacija nastoji riješiti ugovaranjem posebnog sporazuma kojim se regulišu međusobni odnosi između banke, kao hipotekarnog povjerioca na zemljištu, investitora – prodavca stana i kupaca – budućih vlasnika stanova, na osnovu koga se banka obavezuje da u slučaju eventualnog pokretanja postupka izvršenja neće tražiti da izgrađeni i prethodno prometovani stanovi budu predmet izvršenja. Banke ovo obično uslovljavaju ugovaranjem klauzule kojom se predviđa da će na račun banke, po osnovu uplate cijene stana ili poslovnog prostora, biti doznačena određena sredstva od strane korisnika kredita na ime glavnog duga. Najčeće se kao minimum određuje iznos od 70% kupoprodajne cijene posebnog dijela nepokretnosti.
Međutim, ovakav sporazum kupcu samo načelno pruža pravnu zaštitu jer u postupku izvršenja primat imaju imperativni propisi koji normiraju princip pravnog jedinstva nepokretnosti, ekstenzivnosti hipoteke i načelo upisa u registre nepokretnosti.
Zaključak: Prilikom kupovine stana u izgradnji provjeriti eventualna opterećenja na zemljištu!
U praksi Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove dugo je postojao problem u načinu viđenja evidencija o nepokretnostima, jer se podaci iz zemljišne knjige, koja predstavlja evidenciju o zemljišno-knjižnom tijelu, nisu prenosili u Knjigu uloženih ugovora o otkupu stambenih zgrada i stanova. U toj situaciji, savjesni kupci koji izvrše uvid u Knjigu uloženih ugovora nisu imali dostupne podatke koji se odnose na opterećenja zemljišta (prvenstveno hipoteku koja se prema načelu ekstenzivnosti proteže i opterećuje objekat, odnosno pojedine stanove u objektu). U vezi sa tim, kupci stanova često tek prilikom ugovaranja uslova za realizaciju stambenog kredita uvide da je predmetna nepokretnost već založena od strane investitora. Stoga bi trebalo da, pored Izvoda iz knjige uloženih ugovora, traže i ZK izvod kako bi provjerili status zemljišta na kome se objekat gradi.
