Hipoteka je jedno od sredstava obezbjeđenja kojim se povjeriocu iz nekog pravnog posla pruža garancija da će dužnik svoju obavezu ispuniti kako je ugovoreno. Hipoteku možemo definisati kao založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje povjerioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospjelosti zahtijeva naplatu potraživanja obezbijeđenog hipotekom iz vrijednosti nepokretnosti, prije običnih povjerilaca i prije docnijih hipotekarnih povjerilaca, bez obzira na to u čijoj se svojini nepokretnost nalazi.
Na osnovu navedenog, vidimo da je svrha hipoteke da obezbijedi i omogući izvršenje obaveze iz obligacionog odnosa koju dužnik o dospjelosti nije dobrovolјno ispunio. Nјeno postojanje vrši psihološki pritisak na dužnika, ali ukoliko on preuzetu obavezu i pored toga ne izvrši uredno, hipotekarni poverilac može se namiriti iz vrijednosti založene nepokretnosti odnosno iz njene cijene (više o načinu namirenja hipotekarnog povjerioca u članku Sta treba da znate kada svoju nekretninu stavite pod hipoteku? (rijecpravnika.org))
Ugovorom o hipoteci, koji se zaključuje u formi notarski obrađene isprave, dužnik ili treće lice koje svoju nepokretnost zalaže za obezbjeđenje tuđeg duga, obavezuje se da će, radi osnivanja hipoteke dopustiti povjeriocu da svoje založno pravo upiše u javni registar kao njen teret. Hipoteka se, međutim, ne stiče zaključenjem ovog ugovora, već tek uknjižbom hipoteke u javni registar. Dakle, tek od momenta upisa hipoteke u Knjigu uloženih ugovora hipotekarni povjerilac stiče prvenstvo u namirenju iz hipotekom opterećene nepokretnosti u odnosu neobzebijeđene povjerioce ili hipotekarne povjerioce koji su upisali hipoteku nakon njega.
Zalaganje stana u izgradnji
U prethodno objavljenom članku Kupovina stana u izgradnji, vidjeli smo da kupac stana, kao posebnog dijela objekta u izgradnji, stiče pravo da ishoduje upis zabilježbe prava iz ugovora o prometu nepokretnosti. Dakle, ugovor o kupovini stana (ili drugih posebnih dijelova objekta – garaža i poslovnih prostora) u izgradnji, predstavlja pravni osnov za sticanje prava svojine na budućem stanu, nakon što on bude izgrađen. S obzirom na to da ovaj ugovor za svoj predmet ima stan koji još uvijek ne postoji u momentu zaključenja ugovora, na osnovu njega kupac nema pravo da izvrši uknjižbu prava svojine, već stiče pravo da izvrši zabilježbu prava iz ovog ugovora.
Zabilježbom činjenica stvara se neoboriva pretpostavka da treća lica znaju za njihovo postojanje, ali ova vrsta upisa ne dovodi ni do uslovnog ni do konačnog sticanja stvarnih prava na nepokretnostima. Tek nakon što se okonča izgradnja, objekat dobije upotrebnu dozvolu, izvrši upis i etažiranje objekta, kupac stiče pravo da se upiše kao vlasnik stana u Knjizi uloženih ugovora, te u zemljišnim knjigama (na onim područjima gdje nije uspostavljena jedinstvena evidencija o nepokretnostima) na predmetnom zemljištu (na kome je objekat izgrađen) kao suvlasnik, srazmjerno korisnim površinama svog stana.
Isto tako, za zalaganje stana u izgradnji, neophodno je prethodno izvršiti uplanjenje i etažiranje objekta. Stoga, banka, kao najčešći hipotekarni povjerilac, sve dok objekat ne bude izgrađen, upisan i etažiran, nema mogućnost upisa hipoteke na stanu u izgradnji za čiju kupovinu je odobrila kredit. Ipak, banke su prihvatile ovaj rizik i, uz izvjesna dodatna sredstva obezbjeđenja (jemstvo, administrativne zabrane, mjenice i sl.), omogućile plasiranje novčanih sredstava po osnovu stambenih kredita koji su obezbijeđeni zalaganjem stanova u izgradnji.
Inicijalna radnja prilikom osnivanja hipoteke na stanu u izgradnji je zaključenje ugovora o zasnivanju zabilježbe prvenstvenog reda za upis založnog prava između hipotekarnog povjerioca (banke), založnog dužnika (investitora kao vlasnika zemljišta i prodavca stana) i budućeg založnog dužnika (korisnika kredita i titulara prava na stanu). Ovaj ugovor predstavlja pravni osnov za upis zabilježbe prvenstvenog reda za upis založnog prava u jave evidencije nepokretnosti, kao i za upis hipoteke u Knjizi uloženih ugovora jednom kada izgradnje bude završena i objekat upisan u registre nepokretnosti.
Obaveza je kupca stana u izgradnji da izvrši upis prava svojine i upis hipoteke
Sastavni dio pomenutog ugovora je klauzula kojom se ugovara da će se po ispunjenju određenih pretpostavki (uplanjenje i etažiranje objekta) izvršiti konstituisanje hipoteke na nepokretnosti. Založni dužnik – investitor daje saglasnost za upis zabilježbe prvenstvenog reda, a korisnik kredita – budući založni dužnik se obavezuje da će izvršiti upis prava svojine na stanu kao i upis hipoteke u razumnom roku (najčeše u roku od 60 dana od dana pravosnažnosti upotrebne dozvole).
Ovdje se međutim rađa potencijalni problem, jer se upis hipoteke na stanu (nakon što objekat bude uplanjen i etažiran) ne vrši po automatizmu već zavisi od volje korisnika kredita. Dakle, zabiljžba prvenstvenog reda za upis hipoteke se ne pretvara automatski u hipoteku na stanu jednom kada objekat bude izgrađen, upisan i etažiran, nego je potrebno da se kupac stana upiše kao njegov vlasnik i da upiše hipoteku na stanu. Usljed toga, u praksi vrlo često dolazi do toga da se duži vremenski period nakon uspostave etažne svojine ne konstituiše hipoteka na stanu, te hipotekarni povjerilac i nakon uspostave etažne svojine i dalje ima samo zabiljžbu za upis hipoteke, ali ne i hipoteku kao založno pravo.
Štaviše, banka kao hipotekarni povjerilac nema mehanizam da prinudi kupca stana (korisnika kredita) da se upiše kao vlasnik stana kada se za to steknu uslovi, pa ukoliko on ne bi uredno otplaćivao kredit, banka ne bi imala čak ni mogućnost da sporni stan predloži kao predmet izvršenja (jer dužnik nije uknjižen kao vlasnik). Ukoliko ovakav korisnik kredita na sebi nema neku drugu imovinu, pitanje je na koji način bi se banka uopšte mogla namiriti za neplaćeni iznos kredita.
Predbilježba umjesto zabilježbe kao potencijalno rješenje?
Navedeni problemi bi se mogli riješiti kada bi umjesto zabilježbe bio predviđen upis predbilježbe kao način uslovnog sticanja prava na budućoj stvari, kada se za to steknu uslovi.
Svrha predbilježbe je zadobijanje prvenstvenog reda, odnosno osiguranje ranga prava prema vremenu upisa predbilježbe, naravno, ukoliko dođe do njenog opravdanja. Predbilježba se opravdava dostavljanjem registru nepokretnosti isprave koja je nedostajala za upis prava svojine (po pravilu, upotrebne dozvole za izgrađeni objekat). Kako ovaj upis djeluje retroaktivno (unazad), pribavilac bi postao titular prava svojine, (a banka založnog prava) od trenutka upisa predbilježbe. To je od izuzetnog značaja ako imamo u vidu koncept etažne svojine prema kome je vlasnik posebnog dijela nepokretnosti ujedno i suvlasnik na zajedničkim dijelovima zgrade i građevinskoj parceli na kome je zgrada podignuta.
Dakle, opravdanjem predbilježbe kupac je retroaktivno stekao i susvojinsko pravo na zemljištu, a banka hipoteku i to od trenutka prijema zahtjeva za upis predbilježbe. Za razliku od zabilježbe kod koje je odložen upis kako prava svojine, tako i hipoteke, te ovi upisi zavisi od volje kupca, predbilježbom bi se prevazišao ovaj nedostatak. Upisom i etažiranjem objekta, kupac stiče pravo svojine, a banka teret (hipoteku). Predložena situacija je daleko povoljnija za banku jer viši rang opterećenja predstavlja značajniju garanciju da će se banka u potpunosti namiriti u slučaju da kupac ne izvršava svoje ugovorne obaveze (uredna otplata kredita).
Pozitivno rješenje prema novom Zakonu o notarskoj službi
Kao afirmativno rješenje, pomenućemo novi Zakon o notarskoj službi u Republici Srpskoj[1], koji u čl. 59 predviđa da će notar po službenoj dužnosti, u ime i za račun stranke, odmah nakon zaključenja pravnog posla čiji je predmet prenos ili sticanje svojine ili drugih stvarnih prava na nepokretnostima, podnijeti zahtjev za upis u javne evidencije radi sprovođenja zaključenog pravnog posla. Ova praksa bi trebala da znači korak unaprijed kada je u pitanju pravna sigurnost u prometu nepokretnosti, ali i veće uvažavanje načela pouzdanja u javne evidencije o nepokretnostima.
[1] Zakon o notarskoj službi u Republici Srpskoj, Službeni glasnik Republike Srpske, br. 28/21.
