Porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnine

Kada prodate ili kupite nekretninu u Republici Srpskoj, prema Zakonu o porezu na dohodak, postojaće obaveza plaćanja poreza na dohodak od kapitalne dobiti, ukoliko se po Zakonu smatra da je takva dobit ostvarena. U ovom tekstu vam donosim informacije o tome kada nastaje ova poreska obaveza, ko je dužan da plati porez (ko je poreski obveznik) te koliko iznosi poreska obaveza (šta ulazi u poresku osnovicu i kolika je poreska stopa). Osim toga, moći ćete se upoznati i sa određenim zakonskim rješenjima u uporednom pravu, tačnije u Srbiji i Hrvatskoj.

Šta je kapitalna dobit?

Kapitalna dobit predstavlja pozitivnu razliku između prodajne cijene prava i imovine i njene nabavne vrijednosti, koji obveznik ostvari prodajom, odnosno drugim prenosom uz novčanu ili nenovčanu naknadu:

1. stvarnih prava na nepokretnostima,
2. prava korišćenja i prava gradnje na građevinskom zemljištu,
3. autorskih prava, patenata, licenci, franšiza i ostale imovine koja se sastoji samo od prava i
4.  investicione imovine izuzev obveznica emitovanih za izmirenje ratne štete prilikom prvog prometa.

Dakle, to je na prvom mjestu prihod ostvaren prodajom nepokretnosti kojima je od dana sticanja do dana prodaje porasla cijena. Sama činjenica da je vrijednost nepokretnosti uvećana neće dovesti do obaveze plaćanja poreza sve dok ne dođe do raspolaganja tom nepokretnošću. Osim toga, da bismo govorili o dohotku od kapitalne dobiti potrebno je da se radi o ad hoc prenosu imovine, a ne o prenosu koji je redovna poslovna djelatnost poreskog obveznika (na tako ostvarene prihode bi se plaćao porez na dohodak od samostalne djelatnosti ako je riječ o samostalnom preduzetniku ili porez na dobit ako je prenosilac pravno lice). Ako se kupuje nekretnina koja je tek izgrađena, odnosno ako ste vi prvi kupac nekretnine, plaća se PDV, dok se porez na kapitalnu dobit plaća kod prodaje nekretnina koje su već bile u prometu.

Poreski obveznik poreza na kapitalnu dobit

Poreski obveznik je fizičko lice koje osvari prihod po osnovu prenosa prava vlasništva na nepokretnosti na drugo lice. Dakle, dužnik za plaćanje ovog poreza je prodavac koji prodajom nekretnine čija je vrijednost (cijena) porasla, ostvaruje dobit.

Poreska obaveza nastaje danom prodaje, odnosno drugog prenosa prava svojine na nepokretnostima, sa novčanom ili nenovčanom naknadom.

Poreska stopa

Poreska stopa poreza na dohodak od kapitalnih dobitaka iznosi 13% na utvrđenu poresku osnovicu.

Poreska osnovica

Poreska osnovica poreza na kapitalnu dobit predstavlja pozitivnu razliku između prodajne cijene imovine i njene nabavne cijene. Ako je razlika negativna, ostvaren je kapitalni gubitak. Dakle, za utvrđivanje poreske osnovice ključno je utvrđivanje prodajne i nabavne cijene nekretnine.

Prodajna cijena neće uvijek biti ona cijena koju su strane ugovorile ugovorom o prodaji.

U svrhu određivanja kapitalnog dobitka/gubitka, prodajnom cijenom se smatra ugovorena cijena samo ako ona odgovara tržišnoj cijeni te nekretnine (ili je viša od nje). Međutim,  ako  je ugovorena cijena niža od tržišne, prodajnom cijenom će se smatrati tržišna cijena koju utvrđuje Poreska uprava.

Nabavna cijena je cijena po kojoj je poreski obveznik (prenosilac) stekao nekretninu.

Ipak, ako je obveznik nekretninu stekao prenosom bez naknade (dobio je na poklon, naslijedio i sl.) kao i u slučajevima kada se nabavna cijena ne može utvrditi iz bilo kojeg razloga, nabavnom cijenom će se smatrati tržišna cijena u godini u kojoj su to pravo ili imovina stečeni a koju utvrđuje Poreska uprava.

Kod prodaje nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnom cijenom se smatra tržišna cijena nepokretnosti u godini završetka izgradnje ili iznos troškova izgradnje koje obveznik može dokazati. Međutim, ovdje će biti vrlo teško da poreski obveznik dokumetuje stvarno plaćene troškove izgradnje, naročito ako je nekretnina izgrađena prije više godina, što znači da će  u ovim slučajevima uglavnom biti prepušteno Poreskoj upravi da utvrđuje nabavnu cijenu. Kod samostalnih preduzetnika ovo ne bi trebalo biti problem, jer bi se stvarni troškovi mogli utvrditi iz njihovih poslovnih knjiga, ali od fizičkih lica koja ne obavljaju samostalnu djelatnost nije za očekivati da imaju uredne evidencije o troškovima izgradnje svoje imovine.

Kod prodaje nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cijenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prodaje, ili tržišna vrijednost novoizgrađenog objekta korigovana stepenom izgradnje.

Zanimljivo je da se u Srbiji nabavna cijena uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cijena od dana sticanja do dana prenosa, što je mjera u korist poreskog obveznika, jer uvećavajući nabavnu cijenu (umanjilac) smanjuje se razlika između prodajne i nabavne cijene (što predstavlja poresku osnovicu). Usklađivanje nabavne cijene se vrši i u Hrvatskoj. U uslovima inflacije i vrtoglavog rasta cijena nekretnina, ovo je naročito korisna mjera koju naš Zakon ne poznaje.

Oporezivanje u slučaju prenosa prava na imovini primljenoj na poklon

Kod prenosa imovine bez naknade odnosno poklonom, ne postoji obaveza prodavca da plaća porez na kapitalnu dobit. Međutim, ukoliko se imovina koja je primljena na poklon dalje prenosi na treća lica, postojaće obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit. U tom slučaju, nabavnom cijenom imovine smatraće se cijena po kojoj je tu imovinu stekao pravni prethodnik poreskog obveznika. Naime, osnovno pravilo je da se nabavnom cijenom, u slučaju prenosa bez naknade ili putem razmjene, kao i u slučaju kada se nabavna cijena ne može utvrditi, smatra tržišna cijena u godini u kojoj su to pravo ili imovina stečeni, a koju utvrđuje Poreska uprava. Na taj način bi se imovina mogla prenijeti poklonom na drugo lice, koje bi je potom odmah prenio dalje na treće lice, ali se porez faktički ne bi plaćao jer bi nabavna cijena bila jednaka kao i prodajna (procjenjuju se za istu godinu). Da bi se spriječila ta zloupotreba, nabavnom cijenom će se smatrati cijena po kojoj je tu imovnu stekao pravni prethodnik poreskog obveznika (poklonodavac).

Šta se ne smatra kapitalnim dobitkom? (Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?)

Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom ne smatra se razlika nastala:

1. na imovini stečenoj nasljeđem,
2. prenosom prava na imovini koji se vrši između bračnih i vanbračnih supružnika i srodnika po krvi u prvom nasljednom redu,
3. prenosom prava na imovini koji se vrši između razvedenih bračnih supružnika, a u neposrednoj je vezi sa razvodom,
4. prenosom prava na imovini koju je poreski obveznik imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje sedam godina prije izvršenog prenosa.

1. Prenos na treća lica prava na imovini stečenoj nasljeđem

Zakon propisuje da se kapitalnim dobitkom ne smatra razlika nastala “na imovini stečenoj nasljeđem”. Ovdje se ne radi o  tome da se kapitalnim dobitkom ne smatra prenos imovine nasljeđivanjem, jer on to svakako nije (tu niko nije ostvario kapitalnu dobit, niti ostavilac – umrli može bit poreski obveznik poreza na kapitalnu dobit).  Zapravo, riječ je o tome da se ne oporezuje dalji prenos (na treća lica) imovine koja je stečena nasljeđem. Dakle, ukoliko je lice steklo imovinu nasljeđem, u slučaju njenog daljeg prenosa, sa ili bez naknade, neće se plaćati porez na kapitalnu dobit.

2. Prenos prava na imovini između supružnika i krvnih srodnika i prenos između razvedenih bračnih supružnika, u vezi sa razvodom

Kapitalnom dobiti ne smatra se ni razlika nastala prenosom prava na imovini koji se vrši između bračnih i vanbračnih supružnika i srodnika po krvi u prvom nasljednom redu, kao i prenos prava na imovinu koji se vrši između razvedenih bračnih supružnika, u neposrednoj vezi sa razvodom.

Kako se navodi u obrazloženju Prijedloga izmjena Zakona o porezu na dohodak, “ove normirane situacije su, u suštini, situacije koje se ne mogu smatrati prometom, te nemaju za cilj sticanje dohotka jer razlozi ovakvog prometa nisu komercijalne prirode”.

3. Prenos prava na imovini koja je duže od 7 godina u vlasništvu istog lica

Na kraju, prenos prava na imovini koju je poreski obveznik imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje sedam godina prije izvršenog prenosa, takođe ne podliježe plaćanju poreza na kapitalnu dobit. Imajući u vidu da je veoma teško odrediti vrijednost kod imovine koja je nabavljena prije dugog vremenskog perioda, predloženo je da se u svrhu oporezivanja porezom na dohodak od kapitalnog dobitka smatra samo prenos imovine ili prava koju je poreski obveznik držao kraće od sedam godina.

Kada se porez na kapitalnu dobit ne plaća u Srbiji i Hrvatskoj?

U Hrvatskoj se dohodak od otuđenja nekretnina ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreskom obvezniku ili izdržavanim članovima njegove uže porodice, kao i u slučaju ako je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana sticanja.

Zakon o porezu na dohodak građana Srbije predviđa poresko oslobođenje za poreskog obveznika koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rješavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice odnosno domaćinstva. Osim toga, poreskom obvezniku koji u roku od 12 mjeseci od dana prodaje nepokretnosti sredstva ostvarena prodajom uloži za ove namjene, izvršiće se refakcija plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Kako rast cijena nekretnina u Republici Srpskoj utiče na plaćanje poreza na kapitalnu dobit, prilikom kupovine većeg stana, namijenjenog za stanovanje porodice, pročitajte na linku: https://rijecpravnika.org/kako-rast-cijena-nekretnina-utice-na-placanje-poreza-na-kapitalnu-dobit/