Kad god je nepokretnost u suvlasništvu više lica javljaju se broja pitanja i dileme. Ali ono što najviše “muči” suvlasnike jeste pitanje da li mogu slobodno, po svojoj volji, raspolagati svojim suvlasničkim dijelom ili im propisi postavljaju određena ograničenja.
Kada jedan od suvlasnika poželi da proda svoj idealni dio nepokretnosti, prvo o čemu mora voditi računa jeste da li u konkretnom slučaju postoji pravo preče kupovine ostalih suvlasnika. Naime, ukoliko bi suvlasnik prodao svoj idealni dio nepokretnosti trećem licu uz povredu prava preče kupovine ostalih suvlasnika, oni bi imali pravo da traže od suda da ugovor o prodaji proglasi ništavim i da oni kupe taj dio pod istim uslovima, pri čemu nema vremenskog ograničenja za isticanje ovog zahtjeva.
Šta je suvlasništvo i koja su ovlašćenja suvlasnika?
Suvlasništvo je oblik vlasništva kod kojeg dva ili više lica (suvlasnici) imaju pravo vlasništva na istoj stvari (fizički nepodijeljenoj), svaki prema svom udjelu srazmjerno cjelini (idealni dio). U odnosu na svoj idealni dio stvari suvlasnik ima sva ovlašćenja koja pripadaju vlasniku, ako ih s obzirom na prirodu idealnog dijela može izvršavati. Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da se njome koristi srazmjerno svom idealnom dijelu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Dakle, idealni dio se u pravnom prometu smatra samostalnom stvari te ga suvlasnik može prodati, pokloniti ili razmijeniti sl. bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Ipak, ovo pravo je u određenim slučajevima ograničeno pravom preče kupovine ostalih suvlasnika.
Šta je pravo preče kupovine?
Pravo preče kupovine je pravo njegovog imaoca da zahtijeva od vlasnika stvari koji je odlučio da je proda, da mu je ponudi prije nego svim drugim kupcima, a ako vlasnik proda stvar trećem licu, da zahtijeva da mu se stvar ustupi po cijeni i pod uslovima (npr. odloženo plaćanje, plaćanje u ratama i dr.) pod kojima je zaključen ugovor o prodaji.
Pravo preče kupovine kao izuzetak, a ne kao opšte pravilo
Opšte je pravilo predviđeno Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske (dalje u tekstu: ZSP) da u slučaju kada suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici nemaju pravo preče kupovine, osim kada je drugačije propisano tim Zakonom. Zakon potom propisuje nekoliko izuzetaka od tog opšteg pravila.
Pravo preče kupovine suvlasnika etažne svojine
ZSP predviđa pravo preče kupovine suvlasnika etažne svojine. Ovdje je važno napomenuti da to ne znači da vlasnici jedne posebne etažne jedinice imaju pravo preče kupovine kada vlasnici neke druge posebne jedinice prodaju svoje etažno vlasništvo. Odnosno, jednostavnije rečeno, kada vlasnik jednog stana u zgradi prodaje svoj stan, vlasnici ostalih stanova nemaju pravo preče kupovine.
Dakle, prema čl. 90 st. 1 ZSP pravo preče kupovine postoji samo kada više lica ima suvlasništvo na posebnom dijelu nepokretnosti. U tom smislu, ZSP u čl. 90 st. 2 propisuje da je “suvlasnik koji prodaje svoju etažnu svojinu dužan učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga dijela”.
Pravo preče kupovine suvlasnika zgrade koja se ne može etažirati
Drugi izuzetak je predviđen za suvlasnike “zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove“. Ovdje se radi o situaciji da je jedna zgrada (kuća) u suvlasništvu i da se ne može podijeliti na posebne djelove, tj da se na njoj ne može uspostaviti svojina posebnog dijela (etažna svojina). Suvlasnici takve zgrade, koja nije etažirana i ne može se etažirati imaju zakonsko pravo preče kupovine.
Odgovor na ovo pitanje moramo tražiti u sudskoj praksi, jer zakon ništa ne precizira u tom pogledu.
U predmetu broj 95 0 P 035116 16 Rev, prvostepeni i drugostepeni sud su smatrali da zgrada ne ispunjava ovaj zahtjev i da ne postoji pravo preče kupovine suvlasnika iz razloga što se prema nalazu vještaka građevinske struke objekat može etažirati. Naime, vještak je iznio mišljenje da se u konkretnom slučaju radi o individualnom stambenom objekt koji ima prizemnu i spratnu etažu, povezane sa jednokrakim zavojitim stepeništem, sa ulaznim pretprostorom u prizemnoj etaži. U nalazu je navedeno da prizemlje ima površinu od 61,54 m2,a sprat površinu od 58,44 m2, da objekat nije etažiran ali da je moguće etažiranje na prizemje površine 57, 44 m2 (bez stepenišnog kraka) i sprat površine 63,04 m2 (sa stepenišnim krakom), kao zasebne stambene jedinice.
Ipak, Vrhovni sud Republike Srpske je shvatanja da činjenica što se zgrada može etažirati na dvije zasebne stambene jedinice istovremeno ne znači da se u konkretnom slučaju radi o zgradi koja je djeljiva na posebne dijelove, kada se uzme u obzir broj suvlasnika, veličina njihovih dijelova i broj zasebnih stambenih jedinica koje bi se dobile etažiranjem. Sud ističe da djeljivost zgrade na posebne dijelove, u konkretnom slučaju, znači da bi svaki od suvlasnka (njih četvoro) trebalo da dobije zasebnu stambenu jedinicu, što prema veličini i strukturi objekta i datom nalazu vještaka, nije moguće. Naime, ovdje je tuženi suvlasnik 1/3 dijela, tužiteljica suvlasnik 1/3 dijela, i još dva suvlasnika sa po 1/6 dijela. Na osnovu toga, Vrhovni sud zaključuje da je sporna zgrada nedjeljiva te da postoji pravo preče kupovine ostalih suvlasnika.
Pravo preče kupovine suvlasnika porodične zgrade
Čl. 90 st. 7. ZSP predviđa još jedan izuzetak od pravila da suvlasnici nemaju pravo preče kupovine, predviđen za suvlasnike porodične zgrade. Međutim, relevantni propisi u Republici Srpskoj ne definišu pojam “porodične zgrade”, pa se postavlja pitanje koja će to zgrada biti “porodična”. U Srbiji, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada definiše da se pod pojmom “porodična kuća” smatra “zgrada koja je namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se d najviše dva stana”.
U prethodno pomenutom predmtu, prvostepeni i drugostepeni sud su zauzeli stav da porodična imovinska zajednica postoji kada neki od članova uže porodice živi neprestano skupa u zajedničkom domaćinstvu sa ostalim članovima porodice i kada je jedan od njih, živeći izvan tog domaćinstva, ekonomski upućen na ostale članove porodičnog domaćinstva i obratno, odnosno ako između njih faktički postoji ekonomska zajednica. Kako u konkretnom slučaju, nijedan od suvlasnika ne živi u spornom objektu, sudovi su zaključili da zgrada nema karakter porodične zgrade.
Nasuprot tome, Vrhovni sud je mišljenja da je riječ o porodičnom stambenom objektu s obzirom na to da je objekat sagradio djed tužiteljice koji je tu živio sa svojom porodicom, a nakon njegove smrti su ga nasljedili unuci. Vrhovni sud je zauzeo stav da karakter porodične zgrade sporni objekat nije izgubio samo zato što u njemu ne žive nosioci susvojine, a posebno u konretnoj situaciji kada se prestanak življenja dovodi u neposrednu vezu sa ratnim dešavanjima u BiH.
Pitanja i dileme…
Određena pitanja ostaju otvorena. Ukoliko su porodičnu zgradu nasljedila djeca ostavioca i njegovi unuci kao sljednici svojih roditelja, kada će se smatrati da se objekat može etažirati. Primjera radi, ako je ostavilac imao troje djece, pa kao suvlasnike imamo Marka (sin ostavioca) sa 1/3 dijela; Mariju I Anu sa po 1/6 dijela (unuci ostavioca); Petra, Gojka i Jelenu sa po 1/9 dijela (unuci ostavioca) postavlja se pitanje na koliko posebnih jedinica je potrebno da se objekat može podijeliti kako bi se smatralo da je djeljiv. Da li je ovaj uslov ispunjen ukoliko se objekat može podijeliti na tri posebna dijela jednake površine, gdje bi Petar dobio jedan posebni dio, Marija i Ana drugi posebni dio u suvlasništvo sa po 1/2, a Petar, Gojko i Jelena treći dio u suvlasništvo sa po 1/3. Ili je čak nephodno da “svaki suvlasnik dobije zasebnu stambenu jedinicu” kako se to navodi u pomenutoj presudi? I na kraju, pitanje je da li se zaista može prihvatiti stav da kuća ima karakter “porodične” ukoliko u njoj niko od suvlasnika ne živi 10, 20 godina, pa čak i onda kada suvlasnici nisu u njoj nikad ni živjeli (živjeli su samo njihovi roditelji).
Ukoliko želite podržati moj rad na blogu Riječ pravnika, podijelite članak sa prijateljima, ostavite komentar, lajk ili subsrcibe.
Korišćena literatura:
Povlakić, Medić, Babić, Hašić, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Sarajevo 2011.
Bikić, Suljević, Povlakić, Plavšić, Notarsko pravo, Sarajevo 2013.