Nedavno nam se obratio čitalac sa problemom koji se tiče stare hipoteke koja tereti zemljište koje je namjeravao da kupi. Hipoteka je uspostavljena na zemljištu prije 30 godina, povjerilac je bila Ljubljanska banka koja više ne postoji, niti u Bosni i Hercegovini ima pravnog sljednika.
Dakle, hipotekarni povjerilac je prestao da postoji, a hipoteka nije izbrisana. Pitanje je šta vlasnici nepokretnosti opterećenih ovakvom hipotekom mogu da učine i da li ova hipoteka može da im pravi problem?
Amortizacija hipoteke
Rješenje je amortizacija hipoteke, predviđena odredbama Zakona o stvarnim pravima. Ukoliko su ispunjeni uslovi koji se tiču proteka vremena od uspostavljanja hipoteke, nepostojanja hipotekarnog povjerioca i njegovih pravnih sljednika i nevršenja prava hipotekarnog povjerioca, onda vlasnik nepokretnosti (kao i lice koje ima pravni interes) ima pravo da podnese prijedlog za pokretanje postupka amortizacije hipoteke.
Da bi se mogao pokrenuti postupak amortizacije hipoteke potrebno je da su kumulativno ispunjeni sljedeći uslovi:
- da je proteklo najmanje 30 godina od uknjiženja hipotekarnog potraživanja ( u slučaju kad ima daljih upisa koji se odnose na nju – od posljednjeg od tih upisa),
- da nije moguće pronaći one koji su prema upisima ovlašćeni, ni njihove pravne slijednike,
- da kroz ovo vrijeme nisu zahtijevani niti primljeni glavnica ni kamate, niti se pravo na koji drugi način ostvarivalo.
Ukoliko je poznato ko je hipotekarni povjerilac ili su poznati njegovi pravni sljednici, onda se amortizacija hipoteke ne može sprovoditi. U tom slučaju, ako su ispunjeni uslovi za brisanje hipoteke a povjerilac ne želi dati brisovnu dozvolu, vlasnik nepokretnosti može da podigne deklaratornu tužbu da su ispunjeni uslovi za brisanje hipoteke. Ovom tužbom vlasnik nepokretnosti zahtijeva da sud utvrdi da je hipotekarni povjerilac dužan da trpi brisanje hipoteke.
Postupak amortizacije pokreće sud na prijedlog vlasnika nepokretnosti, kao i bilo kojeg od suvlasnika ili zajedničkih vlasnika. Osim toga, kao što sam već spomenula, prijedlog bi moglo podnijeti i drugo lice koje ima pravni interes da hipoteka bude brisana (poput nasljednika nepokretnosti koji još uvijek nije upisan kao vlasnik).
Postupak amortizacije hipoteke
Sud će postupiti po zahtjevu ovih lica ukoliko ocijeni da postoji vjerovatnoća da prijedlogu treba udovoljiti. Tada će oglasom pozvati da se prijave svi koji smatraju da imaju prava na hipotekarnom potraživanju ili u vezi sa njim.
U oglasu sud navodi uknjiženje hipoteke sa svim upisima koji se na nju odnose i određuje rok od godinu dana za prijavu, uz navođenje posljednjeg kalendarskog dana za podnošenje prijave. Oglas se objavljuje u “Službenom glasniku Republike Srpske” i na oglasnoj tabli suda, a po potrebi i na drugi odgovarajući način.
Ako oglasni rok protekne bez uspjeha, sud će dopustiti amortizaciju hipotekarnog potraživanja i odrediti brisanje hipoteke i drugih upisa koji se na nju odnose.
Ako u oglasnom roku bude podnesena prijava u vezi s pravom čija se amortizacija zahtijeva, sud će obavijestiti onog koji zahtijeva amortizaciju i uputiti ga na parnicu o postojanju hipotekarnog potraživanja. U ovom slučaju, postupak amortizacije se obustavlja.
Ovdje je potrebno skrenuti pažnju da je se može dogoditi da u zakonskom roku neko lice podnese neosovan zahtjev u cilju sprečavanja brisanja hipoteke, ali će sud svakako biti vezan odredbom o upućivanju podnosioca zahtjeva za amortizaciju hipoteke u parnicu.
Pored navedenog, Zakon o premjeru i katastru nepokretnosti predviđa da će se u postupku izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanja prava na nepokretnostima smatrati da ne odgovara stvarnom stanju i neće se upisati u katastar nepokretnosti hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina, računajući unazad od dana izlaganja podataka.
Šta još treba da znate kada svoju nekretninu stavite pod hipoteku, saznajte u ovom članku.
