Kako rast cijena nekretnina utiče na plaćanje poreza na kapitalnu dobit

Cijene nekretnina su u odnosu na period prije tri do četiri godine narasle za 30 do 40%. Ukoliko ste prije vrtoglavog skoka cijena nekretnina u Banjoj Luci kupili dvosoban stan od 60 m2, platili ga 140.000 KM sada ga možete prodati za nekih 40-50.000 KM više. U tom slučaju, plaćate porez na kapitalnu dobit na razliku između cijene po kojoj ste prodali stan i cijene po kojoj ste kupili stan i to po stopi od 13%.

Zakon o porezu na dohodak predviđa nekoliko situacija u kojima neće postojati obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Tako se neće smatrati da je kapitalna dobit nastala 1) sticanjem imovine nasljeđem, 2) prenosom prava na imovini koji se vrši između bračnih i vanbračnih supružnika i srodnika po krvi u prvom nasljednom redu, 3) prenosom prava na imovini koji se vrši između razvedenih bračnih supružnika, a u neposrednoj je vezi sa razvodom i 4) prenosom prava na imovini koju je poreski obveznik imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje sedam godina prije izvršenog prenosa.

Mimo ovih situacija, ne postoje drugi izuzeci od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Zamislimo sada jednu životnu situaciju…

Mladi bračni par koji planira porodicu kupi 2019. godine dvosoban stan po cijeni od 140.000 KM. U međuvremenu, dobiju troje djece i taj stan im postane tijesan. 2024. godine odluče da prodaju ovaj stan i kupe drugi, 20 m2 veći stan, kako bi obezbijedili normalan životni prostor za svoju djecu. Svoj dvosoban stan prodaju za 190.000 KM, odnosno 50.000 KM skuplje nego što su ga kupili. Međutim, za novi stan od nekih 80m2 moraju namiriti još oko 80.000 KM (cca 3.400 KM/m2 za kvadrat stana u novoj gradnji)

Da li su oni u ovoj situaciji ostvarili kapitalnu dobit? Da li 50.000 KM razlike koju su dobili prodajom starog stana, predstavlja kapitalnu dobit u situaciji kada taj novac i dodatnih 30.000 KM moraju uložiti u kupovinu novog stana, namijenjenog za stanovanje porodice, bogatije za troje djece?

Logika kaže da nisu, ali Zakon o porezu na dohodak kaže da jesu. Tako da pored nadoknade razlike u cijeni, ova petočlana porodica će morati da plati oko 6.500 KM poreza na kapitalnu dobit, kako bi imali stan od 80 m2.

Da li je 80m2 životnog prostora previše za petočlanu porodicu?

Tumačeći Zakon o porezu na nepokretnosti, reklo bi se da nije. Naime, zakonodavac smatra da ne postoji obaveza plaćanja poreza na nepokretnosti za 50 m2 za vlasnika stana, i dodatnih 10m2 po članu domaćinstva. To znači da zakonodavac smatra da je petočlanoj porodici potrebno 90m2 životnog prostora, te da ne plaćaju porez na nepokretnost za toliki stan.

Međutim, u prethodno opisanoj situaciji, zakonodavac nije prepoznao potrebu da oslobodi od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit poreske obveznike koji sredstava dobijena prodajom jednog stana ulože u kupovinu većeg u istoj godini, zbog proširenja porodice, čak ni kada kvadratura tog stana ulazi u okvire koje zakonodavac inače prepoznaje kao kvadraturu potrebnu za život petočlane porodice.

Rješenje usvojeno u Srbiji i Hrvatskoj

Zakon o porezu na dohodak građana Srbije predviđa poresko oslobođenje za poreskog obveznika koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rješavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva. Dakle, u ovoj situaciji, poreski obveznik je oslobođen poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Osim toga, obvezniku koji u roku od 12 mjeseci od dana prodaje nepokretnosti sredstva ostvarena prodajom uloži za ove namjene, izvršiće se refakcija plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Slično,u  Hrvatskoj se dohodak od otuđenja nekretnina ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreskom obvezniku ili izdržavanim članovima njegove uže porodice, kao i u slučaju ako je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana sticanja.

Zašto u Republici Srpskoj ne postoji ovakvo rješenje i da li bi bilo opravdano da zakonodavac usvoji izmjene Zakona o porezu na dohodak u ovom pogledu?

Voljela bih da čujem vaše mišljenje u komentarima?

Više o porezu na kapitalnu dobit saznajte u ovom članku.