Šta treba da znate kada svoju nekretninu stavite pod hipoteku?

Stavljanjem nekretnine pod hipoteku, vi kao hipotekarni dužnik ovlašćujete povjerioca da svoje potraživanje, ukoliko ga ne izmirite po dospjelosti, namiri iz vrijednosti založene nepokretnosti (odnosno iz njene cijene). Pri tome, vlasnik založene nepokretnosti možete biti vi sami, kao dužnik iz osnovnog posla (ugovora o zajmu, kreditu i sl.),  ali i svako drugo lice koje pristane da založi svoju nekretninu za tuđi dug.

Hipoteka, dakle, služi kao obezbjeđenje povjeriocu da će njegovo potraživanje biti namireno i on je može “aktivirati” tek ukoliko dužnik ne izmiri svoj dug prema njemu na način i u rokovima kako je predviđeno osnovnim poslovm.

Za zasnivanje hipoteke, ugovor mora biti sačinjen u formi notarski obrađene isprave, u suprotnom će biti ništav.

Postupak namirenja hipotekarnog povjerioca (izvršenje na osnovu notarske izvršne isprave)

Ukoliko potraživanje obezbijeđeno hipotekom ne bude izmireno o dospjelosti, hipotekarni povjerilac je ovlašten da se namiruje iz vrijednosti hipoteke. Ovo pravo hipotekarni povjerilac ostvaruje putem suda, u izvršnom postupku.

Izvršni postupak se pokreće prijedlogom za izvršenje, pred nadležnim sudom (prema mjestu gdje se nekretnina nalazi), a na osnovu notarske izvršne isprave. Naime, prema Zakonu o notarima, na osnovu notarski obrađene izvršne isprave na osnovu koje je u zemljišnim knjigama upisana hipoteka na određenoj nekretnini, može se u svrhu plaćanja obezbijeđenog potraživanja, neposredno nakon dospjelosti zahtijevati izvršenje na toj nekretnini, ako je dužnik u notarskoj ispravi izričito na to pristao.

Da bi se mogao pokrenuti izvršni postupak na osnovu notarski obrađene izvršne isprave potrebno da je notar izda posebnu vrstu otpravka originala notarski obrađene isprave na kome se eksplicitno navodi da je to “otpravak originala u svrhu izvršenja” i da u potvrdi o izdavanju tog otpravka navede elemente bitne za izvršenje, posebno da dokaže dospjelost potraživanja, da bi izvršni sud mogao dalje postupati. Navedeno znači da hipotekarni povjerilac ne mora prethodno pokrenuti parnični postupak u kome bi zahtijevao od suda da obaveže dužnika na plaćanje dospjele obaveze u određenom roku, već može na osnovu ove notarske izvršne isprave direktno pokrenuti izvršni postupak.

Da li se hipotekarni povjerilac može namirivati iz ostale imovine dužnika?

Postojanje hipoteke ne ograničava povjerioca da svoje potraživanje namiruje samo iz založene nekretnine.  Hipotekarni povjerilac može da bira da li će svoje nenaplaćeno potraživanje namirivati iz založene nekretnine ili iz neke druge imovine dužnika, ili istovremeno iz založene nekretnine i iz druge imovine.  Ipak, izvršenje na založenoj nekretnini uglavnom je najefikasnije rješenje jer hipotekarni povjerilac ima prednost u namirenju iz vrijednosti nepokretnosti u odnosu na sva druga potraživanja koja nisu osigurana hipotekom na toj nepokretnosti.

U kom obimu je potraživanje obezbijeđeno?

Kada je potraživanje obezbijeđeno hipotekom, to znači da je obezbijeđeno ne samo glavno potraživanje nego i sva sporedna potraživanja, kamate, troškovi naplate potraživanja itd.  Dakle, ako ste podigli kredit od 100.000 KM glavnice na koji vraćate 20.000 KM redovne kamate, ukoliko ne vratite svoj dug na vrijeme i dođe do raskida ugovora o kreditu, banka će iz hipoteke moći da namiruje ne samo neplaćenu  glavnicu i redovnu kamatu, nego i zateznu kamatu, troškove opomena, troškove izvršnog postupka itd.

Treba imati na umu da se hipotekom osigurava namirenje iz vrijednosti nekretnine određenog potraživanja kao cjeline, te se neće smanjiti opterećenje založene nekretnine sa smanjenjem potraživanja, osim ukoliko nije drugačije određeno zakonom ili sporazumom stranaka. To znači da ukoliko je dug hipotekarnog dužnika u momentu zalaganja nekretnine bio 100.000, a procijenjena vrijednost nekretnine 130.000, čak i kada dug „padne“ na 30.000 KM, cjelokupna nepokretnost ostaje založena. Sve dok i najmanji dio potraživanja ostane nenaplaćen, hipotekarni povjerilac će imati pravo da za taj nenamireni dio “aktivira” hipoteku.

Šta ako se hipotekarni povjerilac ne namiri u cjelosti iz hipoteke?

Ukoliko se prodajom založene nekretnine ostvari veći iznos od iznosa potraživanja hipotekarnog povjerioca, ostatak bi se morao vratiti hipotekarnom dužniku, odnosno vlasniku založene nekretnine. S druge strane, ukoliko nakon prodaje založene nekretnine iz dobijene cijene povjerilac ne bude u potpunosti namiren, dužnik mu ostaje dužan razliku za koju može da se namiruje iz ostale imovine dužnika. Do toga u praksi relativno često dolazi. Postavlja se pitanje: zašto?

Iako banke (kao i drugi povjerioci) uglavnom zahtjevaju da vrijednost nekretnine bude veća od iznosa pozajmljenih sredstava, u praksi se dešava da ostanu nenamirene u cjelosti iz razloga što se u izvršnom postupku nekretnina najčešće prodaje za 1/2 ili 1/3 procijenjene vrijednosti. Osim toga, može se desiti da se tokom godina objekat ošteti, ruinira i sl. usljed čega se vrijednost nepokretnosti smanji. U navedenim situacijama, ako se iz cijene dobijene prodajom nekretnine ne ostvari iznos koji je dovoljan da potraživanje hipotekarnog povjerioca bude u cjelosti namireno (uključujući sva sporedna potraživanja), on može nakon toga predložiti novi predmet i sredstvo izvršenja: izvršenje na plati, na pokretnim stvarima, na nekoj drugoj nepokretnosti, na sredstvima na računima kod banke itd, sve dok ne bude namiren u cjelosti.

Prenos vlasništva na založenoj nekretnini?

Založena nekretnina se može dalje otuđiti (prodati) ali hipoteka ostaje. To znači da se povjerilac može namiriti njenom prodajom u izvršnom postupku bez obzira na to ko je vlasnik.

Zastara i prestanak obezbijeđenog potraživanja

Bitno  je napomenuti da se potraživanje može namiriti iz vrijednosti založene nepokretnosti čak i ako je zastarjelo.  Ipak, ovo se odnosi samo na glavno potraživanje, ali ne i na potraživanje kamata i drugih sporednih davanja koja se ne mogu namiriti.

Hipoteka ne prestaje samim ispunjenjem potraživanja, nego je potrebno da hipotekarni povjerilac traži (dozvoli) njeno brisanje u javnoj evidenciji, tj. da nadležnoj područnoj jedinici RUGIP-a pošalje brisovnu dozvolu.

I za kraj napomena (izvršenje na nepokretnosti dužnika kada nije ustanovljena hipoteka)

Povjerilac može u izvršnom postupku predložiti izvršenje na nepokretnostima izvršnog dužnika, čak i ako nije ustanovio hipoteku kao sredstvo obezbjeđenja svog potraživanja na tim nepokretnostima. Bitno je da posjeduje izvršnu ili vjerodostojnu ispravu (najčešće presudu kojom je dužnik obavezan da u određenom roku izvrši obavezu ili mjenicu) na osnovu koje će pokrenuti izvršni postupak i predložiti izvršenje prodajom određene nepokretnosti izvršenika. Ipak, postoji jedna bitna razlika u odnosu na situaciju kada je ugovorena hipoteka. Povjerilac u ovom slučaju neće imati prednost pri namirenju iz iznosa dobijenog prodajom nepokretnosti u odnosu na druga lica koja su, primjera radi, ranije pokrenula izvršni postupak protiv izvršenika na istoj nepokretnosti, kao ni u odnosu na druge hipotekarne povjerioce.

Izvori:
Zakon o stvarnim pravima (“Službeni glasnik Republike Srpske” br. 124/08, 58/09, 95/11, 60/15, 18/16)

Zakon o obligacionim odnosima (“Službeni glasnik Republike Srpske” br.17/93, 3/96, 74/04)

Zakon o notarima (“Službeni glasnik Republike Srpske” br. 86/04, 2/05, 74/05, 91/06, 37/07, 50/10, 78/11, 20/14, 68/17)

Irena Mojović, Notarska javna izvršna isprava