Kupovina stana u izgradnji

Prethodnih godina svedoci smo da je prodaja i kupovina stanova u izgradnji postala dominantna na tržištu nekretnina u Republici Srpskoj. Kako bi do svoje nekretnine došli povoljnije i jeftinije, mnogi se opredjeljuju za kupovinu stana u izgradnji, prihvatajući time brojne pravne rizike. Kako biste bolje razumjeli svoj položaj kao kupac stana u izgradnji, u ovom tekstu ćemo objasniti kako se pravno tretira promet posebnih dijelova objekata u izgradnji (stanova, poslovnih prostora, garaža, garažnih mjesta)

Ugovor o kupovini stana (ili drugih posebnih dijelova nepokretnosti) u izgradnji je ugovor o kupovini buduće stvari koja u momentu zaključenja ugovora ne postoji i tek treba da bude napravljena odnosno izgrađena.  Ovaj ugovor predstavlja pravni osnov za sticanje prava svojine na toj budućoj stvari, nakon što ona bude izgrađena.

Međutim, za sticanje prava svojine na nepokretnostima nije dovoljno imati zaključen ugovor o kupoprodaji (čak ni onda kada se kupuje nepokretnost odnosno objekat koji već postoji), već je neophodno izvršiti upis (uknjižbu) prava svojine u evidenciji o nepokretnostima. Ugovor o kupoprodaji predstavlja pravni osnov za uknjižbu, ali sam po sebi ne dovodi do sticanja prava svojine na nepokretnostima.

Kada govorimo o ugovoru o kupoprodaji stana u izgradnji, s obzirom na to da on za svoj predmet ima nepokretnost koja još uvijek ne postoji u momentu zaključenja ugovora, na osnovu njega kupac nema pravo da izvrši uknjižbu prava svojine (jer stan još uvijek ne postoji), već stiče pravo da izvrši zabilježbu prava iz ovog ugovora.

Šta je zabilježba?

Zabilježba je specifičan vid upisa u zemljišne knjige, koji se od uknjižbe i predbilježbe razlikuje po tome što se ne odnosi na upis zemljišnoknjižnih prava, već na upis činjenica i okolnosti od uticaja na raspolaganje nekretninama odnosno okolnosti značajne za promet zemljišnoknjižnih prava.

Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske određuje u članu 98. zabilježbu kao upis činjenica od značaja za osnivanje, prestanak ili prenos stvarnih prava na nekretninama koje se mogu odnositi kako na ličnost nosioca prava ili na pravne odnose povodom konkretne nekretnine.

Zakon dalje propisuje da nakon njenog upisa “sva raspolaganja koja se protive svrsi upisa su uslovna i zavise od rješavanja stvarnih prava zbog kojih je zabilježba upisana”. Prof. Meliha Povlakić ističe da je ovakva zakonska formulacija neprecizna, jer se zabilježbe ne odnose uvijek na rješavanje stvarnopravnih odnosa (npr. zabilježba stečaja). Međutim, ona ističe da to ne bi trebalo da stvara problem jer iz načela povjerenja (pouzdanja) u zemljišnu knjigu jasno slijede posljedice upisa zabilježbe: treća lica ne mogu biti savjesna (neoboriva je pretpostavka da su znala za činjenice ili okolnosti koje su zabilježene), a ono što je zabilježeno im se može suprotstaviti.

Šta znači zabilježba prava iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji?

U praksi Republičke uprave za geodetske i imovinskopravne poslove Republike Srpske, upis prava iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji koji  se zaključuje između investitora i kupca vrši se zabilježbom.

Zabilježba prava iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji ne znači da je stan “uknjižen na vas”, odnosno ona ne dovodi do sticanja prava svojine na nepokretnosti, već samo stvara neoborivu pretpostavku da treća lica znaju za postojanje ovog ugovora. Dakle, nakon izvršene zabilježbe treća lica se ne bi mogla pozivati na činjenicu da nisu znala da postoji zabilježeno pravo ili da nisu znala za zabilježene činjenice koje se odnose na imaoca prava, samu nepokretnost ili pravne odnose povodom nepokretnosti. U suštini, zabilježba je upozorenje za treća lica da postoje činjenice o kojima bi trebalo da vode računa u slučaju da razmišljaju o sticanju svojine na toj nepokretnosti.

Zabilježbom jedno obligaciono pravo (iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji) stiče publicitet (javnost) sa dejstvom prema svim trećim licima, te ono ima prvenstveni red u odnosu na obligaciona prava koja nisu zabilježena ili su kasnije zabilježena u registar nepokretnosti. Ovo praktično znači da će kupac koji je prvi kupio stan u izgradnji imati prvenstvo u odnosu na prava iz ugovora o kupoprodaji istog stana koji nije zabilježen ili je kasnije zabilježen.

Možemo zaključiti da se zabilježbom ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji ne stiče pravo svojine na tom budućem stanu, već da se publikuju pravno relevantne činjenice sa dejstvom prema trećim licima, koja bi eventualno, kasnije kupila isti posebni dio objekta u izgradnji. Stoga je važno da kupci stana u izgradnji iskoriste ovu mogućnost i zabilježe postojanje svog prava iz ugovora.

Tek nakon što se okonča izgradnja, objekat dobije upotrebnu dozvolu, izvrši se upis objekta i dioba (etažiranje), kupac stiče pravo da se upiše kao vlasnik pojedinačnih stambenih i poslovnih čestica u Knjizi uloženih ugovora, te u zemljišnim knjigama (na onim područjima gdje nije uspostavljena jedinstvena evidencija o nepokretnostima) na predmetnom zemljištu kao suvlasnik, srazmjerno korisnim površinama svog stana i/ili poslovnog prostora.

Kako kupac sve do ovog momenta nema stvarno pravo (pravo svojine) na budućem stanu (već samo obligaciono pravo – pravo potraživanja prema prodavcu (investitoru) iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji), on ima samo mogućnost da vanknjižno prometuje stan, dok redovni pravni put prometa pripada isključivo investitoru. Upravo to otvara prostor za višestruko raspolaganje istim stanom od strane investitora, s tim da bi se kasniji kupac smatrao nesavjesnim u pogledu znanja činjenice da postoji ranije zaključen ugovor o prometu posebnog dijela objekta u izgradnji, ukoliko je isti bio zabilježen. Stoga je važno prilikom kupovine stana u izgradnji izvršiti uvid u evidenciju o nepokretnostima, i to kako u zemljišnim knjigama tako i u Knjizi uloženih ugovora, kako bi se provjerilo da li već postoje zabilježena prava iz ugovora o prometu istog stana u izgradnji sa trećim licem, odnosno da li je investitor već prometovao isti stan.

 

 

Leave a Reply