Izvršenje na nepokretnosti u suvlasništvu

Imate nekretninu u suvlasništvu. Jedan od suvlasnika ima dug koji nije vratio na vrijeme i prijeti mu prinudno izvršenje na vašoj zajedničkoj nekretnini (njenom prodajom). Da li u tom slučaju predmet izvršenja može biti cjelokupna nekretnina? Da li možete spriječiti prodaju trećim licima? Koja su uopšte vaša ovlaštenja kao suvlasnika nepokretnosti u izvršnom postupku? Saznaje u nastavku teksta.

KUĆA

 

Izvršenje na nepokretnosti je jedno od sredstava koje Zakon o izvršnom postupku poznaje kao moguće za namirenje novčanih potraživanja tražioca izvršenja. Ono obuhvata niz zakonom predviđenih radnji (zabilježba izvršenja u javnim knjigama, utvrđivanje vrijednosti nepokretnosti, prodaja nepokretnosti i namirenje tražioca izvršenja) kojima se prinudnim putem namiruje tražilac izvršenja. Za pojverioca to je najsigurnije sredstvo izvršenja, jer nekretnine uglavnom imaju veću vrijednost koja je relativno stalna. Ipak, izvršenje na nekretninama obično dugo traje i iziskuje veće troškove nego druga sredstva izvršenja, te povjerilac obično predlaže izvršenje na nepokretnostima kada se radi o velikoj vrijednosti potraživanja i kada nema bržeg i lašeg načina namirenja (npr. na novčanim potraživanjima, na pokretnim stvarima i sl.). Izvršnom dužniku je izvršenje na nepokretnostima obično najteže, pogotovo ako se radi o nepokretnostima koje mu služe za stanovanje. Ovo može biti naročito problematično kada su nepokretnosti u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu izvršnog dužnika i trećih lica. 

 

Ako tražilac izvršenja utvrdi da izvršenik ima suvlasništvo (ili zajedničko vlasništvo) na određenoj nekretnini, on može predložiti izvršenje na njegovom suvlasničkom dijelu. Dakle, suvlasnički dio nepokretnosti može biti samostalan predmet izvršenja, pa ako imate nekretninu 1/2 sa izvršenikom, njegova polovina može biti samostalan predmet izvršenja, na kome se sprovode sve izvršne radnje (zabilježba izvršenja u ZK, utvrđivanje vrijednosti nepokretnosti, prodaja i namirenje tražioca izvršenja) ali to ne dira u vaš suvlasnički dio.

 

Šta se dešava ako tražilac izvršenja predloži izvršenje na cjelokupnoj nekretnini iako je samo jedan njen dio u vlasništvu izvršenika, a ostatak u vlasništvu drugih lica?

 

Prije izmijena Zakona o izvršnom postupku iz 2012. godine, u slučaju kada je predloženo izvršenje na nepokretnosti, sud je na zahtjev tražioca izvršenja, izvršenika ili samog suvlasnika mogao odrediti da se na prodaju ponudi cjelokupna nepokretnost ako bi prodajna cijena suvlasničkog dijela bila znatno viša u slučaju prodaje cjelokupne nepokretnosti. Kada sud odredi prodaju cjelokupne nepokretnosti, suvlasnici koji nisu izvršenici imali su pravo na namirenje u visini svojih suvlasničkih dijelova iz iznosa dobijenog prodajom, ali od njih se nije tražila saglasnost za prodaju njihovog dijela. 

 

Prema važećem Zakonu o izvršnom postupku, izvršenje se može sprovesti na cjelokupnoj nepokretnosti samo uz izričit pristanak suvlasnika koji nije izvršenik. Naime, prije donošenja rješenja o izvršenju kojim se određuje izvršenje na cijeloj nepokretnosti, sud mora da pribavi izričitu saglasnost suvlasnika koji nije izvršenik i to u formi notarski obrađene isprave. Ukoliko suvlasnik po pozivu suda ne dostavi izjavu u roku od 15 dana, smatraće se da nije dao pristanak za prodaju svog suvlasničkog dijela. Bez pristanka, sud ne može odrediti izvršenje na cjelokupnoj nepokretnosti već samo na suvlasničkom dijelu  izvršenika. 

 

Ako ostali suvlasnici koji nisu izvršenici pristanu na prodaju cjelokupne nekretnine, oni imaju pravo na namirenje za svoj suvlasnički dio iz iznosa dobijenog prodajom nekretnine prije namirenja tražioca izvršenja i drugih lica koja se namiruju u izvršnom postupku (založnih povjerilaca), te prije naknade troškova izvršnog postupka.

 

Mogu li suvlasnici spriječiti da se izvršenikov suvlasnički dio nepokretnosti proda trećem licu?

 

Ako je predmet izvršenja suvlasnički dio nepokretnosti, ostali suvlasnici koji nisu izvršenici imaju pravo zahtijevati da im se  ustupi izvršenikov suvlasnički dio nepokretnosti ako polože iznos koji odgovara vrijednosti izvršenikovog udjela u toj nepokretnosti. Dakle, oni mogu spriječiti prodaju dijela nepokretnosti (koji pripada izvršeniku) trećem licu tako što će u sudski depozit položiti iznos koji odgovara vrijednosti izvršenikovog suvlasničkog dijela

 

Izvršenje na nepokretnosti u zajedničkoj svojini

 

Prema odredbama Zakona o izvršnom postupku, odredbe kojima je uređeno izvršenje na nekretnini u suvlasništvu na odgovarajući način se primjenjuju i na nepokretnost koja se nalazi u zajedničkom vlasništvu. Zajedničko vlasništvo imaju lica koja imaju zajedničko pravo vlasništva na jednoj stvari, pri čemu njihovi dijelovi nisu određeni, ali su odredivi. To su prije svega, nasljednici od momenta smrti ostavioca do okončanja ostavinske rasprave, te bračni supružnici u pogledu njihove zajedničke imovine. Prema odredbama Porodičnog zakona, za obaveze koje je bračni supružnik imao prije stupanja u brak, on odgovara svojom posebnom imovinom i svojim udjelom u zajedničkoj imovini, dok za te obaveze drugi bračni supružnik ne odgovara. U tom slučaju, povjerioci su legitimisani da podignu tužbu za utvrđivanje dijela bračnog supružnika u zajedničkoj imovini, budući da je jedino tako moguće utvrditi predmet izvršenja. Utvrđivanjem suvlasničkog dijela bračnog supružnika na ovaj način, nadalje se primjenjuju pravila izvršenja na suvlasničkom dijelu 

 

Za obaveze koje je jedan bračni supružnik preuzeo radi podmirenja tekućih potreba bračne, odnosno porodične zajednice, kao i za obaveze za koje po zakonu odgovaraju zajednički oba bračna supružnika, odgovaraju bračni supružnici solidarno kako zajedničkom tako i svojom posebnom imovinom. Solidarna odgovornost bračnih supružnika zajedničkom imovinom isključuje primjenu odredaba o izvršenju na nepokretnostima, jer je predmet izvršenja tada, po samom zakonu sva zajednička imovina, odnosno cijela nekretnina u zajedničkom vlasništvu. 

 

 

Izvori:

 

Zakon o izvršnom postupku (Službeni glasnik Republike Srpske”, br. 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10, 57/12, 67/13, 98/14, 5/17);

Porodični zakon (“Službeni glasnik Republike Srpske”, broj 54/02, 41/08, 63/14);

Asaf Daupović, Rosa Obradović, Mehha Povlakić, Fedad Zaćiragić, Milorad Živanović, Komentari zakona o izvršnom postupku u Federaciji BiH i Republici Srpskoj, Savjet Evrope  i Evropska komisija, Sarajevo 2005.

 

 

Leave a Reply